Тревожный прогноз о ценах на жилье в Баку

В последние три года 60-70% покупателей приобретают квартиры на различных кредитных условиях. Еще 10 лет назад ситуация была противоположной - 70-80% граждан расплачивались наличными, а 20-30% - брали ипотеку.

Об этом Oxu.az заявил эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев.

По его словам, подорожание недвижимости продолжается длительное время.

"Практически каждый месяц происходит рост примерно на 3-5%. В ноябре из-за проведения COP29 покупательная способность на рынке недвижимости, особенно в столице, сильно снизилась. Несмотря на развитие рынка аренды и выросшего спроса на посуточные квартиры для размещения иностранных гостей, на рынке продаж наступил застой", - подчеркнул Э.Фарзалиев.

Эксперт считает, что большинство покупателей недвижимости предпочитают квартиры небольшой площади с выпиской из государственного реестра (купчая - ред.) и общей стоимостью, не превышающей 200 тысяч манатов.

"Максимальный лимит по ипотечным кредитам под 8% составляет 150 тысяч манатов, а по льготным - до 100 тысяч манатов. Поэтому покупатели ищут такую недвижимость, чтобы было много комнат, купчая, а общая сумма не была большой", - пояснил он.

Из-за роста цен найти такое жилье сложно. А квартиры, взятые в ипотеку, не могут быть выставлены на перепродажу, пока кредит не погашен, что занимает от 10 до 20 лет. Поэтому, несмотря на спрос, количество домов ограничено, особенно когда выдаются ипотечные кредиты и на рынок выходят тысячи покупателей.

Э.Фарзалиев утверждает, что затраты на строительство новых многоквартирных зданий выше, чем в предыдущие годы. В Баку уже сложно найти земельные участки под застройку, а цены на оставшиеся - очень высоки. Строительные компании сносят аварийные старые многоэтажки и строят на их месте новые дома, предоставляя квартиры владельцам снесенного жилья и покрывая их расходы на аренду. Это увеличивает общие затраты на строительство.

Эксперт не ожидает снижения цен в ближайшем будущем. Стабилизация возможна только через пять лет в связи с быстрым развитием освобожденных территорий. По мере завершения работ вынужденные переселенцы поэтапно возвращаются в свои дома. Предоставленные им ранее государством квартиры изымаются и продаются по минимальным ценам, как своего рода социальный проект.

Кроме того, с началом переселения на освобожденных территориях создаются новые рабочие места. Это привлекает не только вынужденных переселенцев, но и жителей других регионов. Уже сейчас там работают тысячи человек в различных сферах.

Согласно Генеральному плану Баку, во многих районах здания будут снесены. Когда начнется массовое строительство, возникнет конкуренция, что может привести к стабилизации или даже снижению цен. К 2040 году столица будет выглядеть так, как отражено в Генплане, что означает снос десятков и сотен многоквартирных домов и жилых массивов на больших территориях.

Э.Фарзалиев отметил, что самый большой рост цен на недвижимость произошел в 2023 году. До октября прошлого года цены на некоторые квартиры в Баку выросли до 20%.

"После этого на рынке недвижимости наступил застой, замедлились также продажи земельных участков и частных домов. Причиной стало новое постановление, согласно которому канализационные линии частных домов, построенных на землях без документов о собственности, ремонтироваться не будут. Это полностью "убило" рынок земли без документов", - резюмировал эксперт.